A manutenção de edificações é um tema cuja importância tem crescido no setor da construção civil, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construção limitado até o momento quando a edificação é entregue e entra em uso.
É inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista ambiental considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da simples substituição por novas construções quando seu desempenho atinge níveis inferiores ao exigido pelos seus usuários. Isto exige que se tenha em conta a manutenção das edificações existentes, e mesmo as novas edifica- ções construídas, tão logo colocadas em uso, agregamse ao estoque de edificações a ser mantido em condições adequadas para atender as exigências dos seus usuários.
RESPONSABILIDADES
O proprietário de uma edificação, responsável pela sua manutenção, deve observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver.
No caso de propriedade condominial, os proprietários condôminos, responsáveis pela manutenção de partes autônomas individualizadas e co-responsáveis pelo conjunto da edificação, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver.
O proprietário pode delegar a gestão da manutenção de uma edificação para empresa ou profissional legalmente habilitado.
Exime-se da responsabilidade técnica a empresa ou profissional quando o seu parecer técnico não for observado pelo proprietário ou usuários da edificação.
SISTEMA DE MANUTENÇÃO
A organização do sistema de manutenção deve levar em consideração as características do universo de edificações objeto de atenção, tais como: tipo de uso das edificações, tamanho e complexidade funcional das edificações, número e dispersão geográfica das edificações, relações especiais de vizinhança e implicações no entorno.
O sistema de manutenção deve ser orientado por um conjunto de diretrizes que definam:padrões de operação que assegurem a preservação do desempenho e do valor das edificações ao longo do tempo; fluxo de informações entre os diversos intervenientes do sistema, incluindo instrumentos para comunicação com o proprietário e os usuários; atribuições, responsabilidades e autonomia de decisão dos intervenientes.
Os padrões de operação do sistema de manutenção devem ser definidos tendo em consideração: desempenho mínimo das edificações tolerável pelos seus usuários e proprietários, especialmente em aspectos prioritários relacionados com a higiene, segurança e saúde dos usuários; prazo aceitável entre a observação da falha e a conclusão do serviço de manutenção; preceitos legais, regulamentos e normas aplicáveis pela legislação vigente; periodicidade de inspeções; balanço entre os recursos disponíveis e os recursos necessários para a realização dos serviços de manutenção.
DOCUMENTAÇÃO BÁSICAS E REGISTROS
O sistema de manutenção deve possuir uma estrutura de documentação e registro de informações permanentemente atualizado para propiciar economia na realização dos serviços de manutenção, reduzir a incerteza no projeto e execução dos serviços de manutenção e auxiliar no planejamento de serviços futuros.
A estrutura de documentação e registros deve conter: a) manual de operação, uso e manutenção das edificações, incluindo desenhos arquitetônicos e de engenharia, projetos de sistemas de segurança e proteção das edificações, memoriais de cálculo, memoriais descritivos e especificações como construído e suas atualizações por intervenções posteriores; b) registro de serviços de manutenção realizados, classificados pela natureza ou componente da edificação, contendo a documentação da tomada de preços, propostas técnicas e relatórios de fiscalização da execução, que demonstrem custos e tempo de execução de cada serviço; c) registro de reclamações e solicitações dos usuá- rios; d) relatórios das inspeções; e) acervo de normas e procedimentos padronizados para serviços de manutenção; f) programas de manutenção para as edificações e seus equipamentos, com destaque para os aspectos relativos à higiene, saúde e segurança dos usuários.
COLETAS DE INFORMAÇÕES
São fontes de informações para o sistema de manutenção as solicitações e reclamações dos usuários e as inspeções técnicas.
As inspeções devem ser feitas em intervalos regulares, seguindo a orientação disposta na NBR 14037 ou, extraordinariamente, quando necessário.
Na realização das inspeções devem ser consideradas as condições de uso e exposição ambiental relevantes ao desempenho da edificação, para se poder estimar o comportamento futuro da mesma e de seus componentes.
Os relatórios de inspeção devem orientar a gestão da manutenção das edificações para minimizar a necessidade de serviços de manutenção não planejada.
PREVISÃO ORÇAMENTARIA
O sistema de manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessários para a realização de serviços de manutenção em período futuro definido.
As previsões orçamentárias devem incluir uma reserva de recursos destinada à realização de serviços de manutenção não planejada.
As previsões orçamentárias devem ser flexíveis, de modo a assimilar uma margem de erro em estimativas físicas, de custos e de índices inflacionários.
PLANEJAMENTO DOS SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO
Todos os serviços de manutenção devem ser definidos em planos de curto, médio e longo prazos, de maneira a: a) coordenar os serviços de manutenção para reduzir a necessidade de sucessivas intervenções; b) minimizar a interferência dos serviços de manutenção no uso da edificação e a interferência dos usuários sobre a execução dos serviços de manutenção; c) otimizar o aproveitamento de recursos humanos, financeiros e equipamentos.
PROJETOS E PROGRAMAÇÃO DOS SERVIÇOS DE MANUTENÇÕES
Os serviços de manutenção devem ser projetados de maneira a minimizar a interferência nas condições de uso normal da edificação durante a sua execução.
Os serviços de manutenção devem ser projetados de maneira a minimizar a interferência dos usuários durante sua execução.
Para a programação dos serviços deve-se considerar: a) durabilidade esperada dos materiais e componentes nas condições ambientais a que estão submetidos; b) relatórios das inspeções; c) solicitações e reclamações dos usuários; d) experiência acumulada, conforme os registros disponíveis; e) restrições climáticas e ambientais; f) padrões de manutenção; g) escala de prioridades entre os diversos serviços; h) disponibilidade financeira.
CONTROLE DE EXECUÇÃO DOS SERVIÇOS DE MANUTENÇÕES
A execução dos serviços de manutenção de edificações exige responsabilidade técnica de empresa ou profissional habilitado e obediência às normas de segurança do trabalho.
Durante a realização dos serviços de manutenção todos os sistemas de segurança da edificação devem permanecer em funcionamento, não sendo permitida a obstrução, mesmo que temporária, das saídas de emergência.
É de responsabilidade do executante dos serviços de manutenção providenciar: a) dispositivos especiais que garantam condições necessárias à realização com segurança dos serviços de manutenção, de acordo com as normas; b) dispositivos que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de manutenção; c) delimitações, informações e sinalização de advertência aos usuários sobre eventuais riscos.
Os serviços de manutenção devem ser organizados de maneira a permitir o controle de qualidade tal como planejado, condicionando-se a execução de uma nova etapa à aprovação da etapa anterior.
Toda a documentação dos serviços de manutenção executados deve ser guardada em anexo ao manual de operação, uso e manutenção da edificação.
Quando os serviços de manutenção resultarem em mudança de características da edificação, as especificações, os respectivos projetos e o manual de operação, uso e manutenção da edificação devem ser atualizados.
GESTÃO DE QUALIDADE DO SISTEMA DE MANUTENÇÃO
Um sistema de manutenção deve possuir uma estrutura interna de gestão da qualidade, tendo por atribuição: a) elaborar ou compilar normas e procedimentos para o sistema de manutenção, incluindo documentação técnica para a execução dos serviços de manutenção; b) supervisionar a qualidade das atividades desenvolvidas no sistema de manutenção, incluindo as etapas de documentação e registro, coleta de informações, previsão orçamentária, planejamento, projeto e programação, orçamentação, contratação de serviços de terceiros e controle da execução; c) avaliar continuamente a eficiência do sistema de manutenção, considerando aspectos como: - tempo médio de resposta às solicitações dos usuários e intervenções de emergência; - relação entre custo e tempo estimados e efetivamente realizados; - taxa de sucesso das intervenções, medida pela incidência de retrabalho necessário; - satisfação dos usuários da edificação, medida por meio de pesquisas de opinião; - desempenho econômico do sistema; d) acompanhar a variação do valor da edificação ao longo de sua vida útil, em função do resultado do sistema de manutenção.
REFERENCIAS:
Todas as informações dessa publicação foi retiradas da NBR-5674